EL FIN DE LOS ALQUILERES ANTIGUOS DE LOS LOCALES DE NEGOCIOS
La Sentencia del T.S 831/2.011 (Sala 1) de 17 de noviembre tiene una gran transcendencia para muchos de los alquileres de locales de negocios cuyos contratos se firmaron a partir de 1.985, con la entrada en vigor del Decreto Boyer.
Hay muchos contratos de arrendamiento en los que el inquilino es una perrona jurídica y en los que no es posible determinar cuándo se extinguirán, ya que amas partes, arrendatario ya arrendador, pactaron la prórroga forzosa de dicho alquiler.
A este tipo de contratos les es de aplicación la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, en donde se establece una fecha de finalización dependiendo de la actividad de que se desarrolle en el local arrendado, la cual no puede superar la fecha de 31 de diciembre de 2.014.
En nuestro país el Decreto 4104/1.964, de3 24 de diciembre, por el que se aprobaba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos introdujo en los arrendamientos urbanos el derecho de prórroga forzosa legal a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada.
Esta situación se mantuvo hasta 1.985 con la entrada del Decreto Boyer que suprimió esta obligatoriedad de la prórroga.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 acabaría definitivamente con esta prórroga forzosa. La LAU también fijó la fecha de caducidad para los contratos de local de negocio firmados antes del Decreto Boyer, en 5, 10, 15 0 20 años desde la entrada en vigor de la Ley, el 1 de enero de 1.995-. Ello significaba que como máximo estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2.014, a los 20 años de la entrada en vigor de la LAU de 1.994.
Que pasa con todos los contratos que fueron firmados a partir de la entrada en vigor del Decreto Boyer en 1.985?
Para los contratos suscritos por personas físicas caundo entró en vigor la Ley, el 1 de Enero de 1.995, el contrato se extinguirá cuando se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe en la misma actividad, lo cual determinaría prolongar el contrato hasta que dicho cónyuge se jubile o fallezca.
Cuando quien sucede al arrendatario es, o a su cónyuge, es un descendiente, entonces el contrato finaliza el 1 de Enero de 2.015.
Para que pueda producirse una subrogación, se han de dar todos los requisitos, entre ellos que no haya habido ya dos subrogaciones anteriores.
Si se hubieran producido el traspaso del arrendamiento a un tercero, si se hubiera realizado en los diez años anteriores al 1 de enero de 1.995, la fecha de finalización del contrato se prolongaría hasta el 1 de enero de 2.020.
En cambio, cuando la arrendataria es una persona jurídica, habrá que distinguir si la actividad es comercial o no.
Si se trata de una actividad comercial y el local no tiene más de 2.500 metros cuadrados, el contrato finaliza el 1 de enero de 2.015.
Si es una actividad no comercial, y según el tipo de tarifa del IAE del año 1.994, el contrato de arrendamiento, o ya ha finalizado, o finalizará el 1 de enero de 2.015.