En los últimos años, los consumidores han obtenido importantes avances en la posibilidad de reclamar los gastos hipotecarios derivados de cláusulas abusivas. Tras varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo (TS), parecía claro que el plazo de prescripción para solicitar la devolución de estos gastos comienza cuando la sentencia que declara la cláusula nula adquiere firmeza. Sin embargo, surge una duda relevante: ¿qué sucede con los préstamos hipotecarios firmados antes de la entrada en vigor de la Directiva 93/13/CEE?
📜 ¿Qué establece la Directiva 93/13?
La Directiva 93/13/CEE, en vigor desde el 31 de diciembre de 1994, tiene como objetivo proteger a los consumidores frente a las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con empresarios o profesionales. Gracias a ella, y a su interpretación por parte del TJUE, se han podido anular muchas cláusulas impuestas por entidades financieras, incluidas aquellas que trasladaban al consumidor todos los gastos asociados a la formalización de la hipoteca.
¿Se puede aplicar esta protección a préstamos anteriores a 1994?
Recientemente, el Tribunal Supremo ha aclarado esta cuestión en varias sentencias (por ejemplo, la STS 490/2025 y STS 1662/2024). En ellas se establece que la Directiva 93/13 no es aplicable a préstamos celebrados antes del 31 de diciembre de 1994. Esto implica que, ni la normativa europea, ni la jurisprudencia del TJUE sobre el inicio del plazo de prescripción pueden utilizarse como base para reclamar en estos casos.
¿Entonces qué normativa se aplica?
En ausencia de normativa comunitaria aplicable, el Tribunal Supremo ha resuelto que se deben aplicar las normas generales del Código Civil español. En concreto, se considera que estamos ante un pago indebido, conforme a los artículos 1895 y 1896 del Código Civil, y que el plazo de prescripción debe computarse desde el momento en que se realiza el pago indebido, según el artículo 1969 CC.
Esto quiere decir que, en estos supuestos, el plazo para reclamar comienza desde el momento en que el consumidor pagó los gastos (notaría, registro, gestoría, etc.), y no desde una sentencia posterior que declare la nulidad de la cláusula.
¿Qué implica esto para los consumidores?
En resumen, si contrataste tu hipoteca antes del 30 de diciembre de 1994, no puedes reclamar los gastos hipotecarios aplicando el mismo criterio que los préstamos posteriores. Las posibilidades de recuperar ese dinero son muy limitadas, ya que el plazo para hacerlo habría expirado hace años.
Conclusión
Este criterio del Tribunal Supremo cierra la puerta a miles de posibles reclamaciones relativas a hipotecas anteriores a la Directiva 93/13. No obstante, si tienes dudas sobre la fecha de tu préstamo o si podrías tener alguna opción de reclamación, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho bancario y de consumo.